前言

　　今年国庆逛商场的人怕是没少遭罪，北京大兴荟聚地下车库堵得水泄不通，宝可梦店排队长到看不见头，卖栗子的店每小时只放20人。

　　可谁能想到，这么火的商场，幕后老板英格卡集团正打算把北京、无锡、武汉三座荟聚打包卖掉，总价160亿！

　　不止它，SKP、皇庭广场这些顶流也陆续被摆上货架，商业地产这是要变天？

热闹背后的凉

　　先说荟聚。北京南城的亲们最熟。周末开车带孩子去，先在宜家蹭沙发，再去商场吃顿好的，山姆会员店买点东西，一天过得特踏实。

　　国庆那几天，商场里跟下饺子似的：年轻爸妈拽着娃挑玩具，大爷大妈拎着零食袋晃悠，连停车场入口都堵着七八辆车排队。

　　可就在这么热闹的时候，母公司英格卡集团悄悄传消息：要把国内10座荟聚卖一批，头一批就是这三家。

　　另一头，北京SKP更离谱。每年4月、11月店庆，全北京有钱人扎堆儿来，几小时就能花掉几十万、上百万，硬是把SKP买成“全球销售额最高商场”。

　　一楼沿街店铺租金有多狠？每平米100块往上，还是按天算，而同期全国地产的平均租金才20-30块。可今年6月，博裕资本突然说要收购它42%-45%的股权。

　　全球店王，咋说卖就卖？

　　其实不止它们。深圳皇庭广场，香港人坐着地铁来吃，返港必带的茶餐厅，9月却被挂到京东拍卖；

　　上海南京西路的仙乐斯广场，80多年历史的老牌商场，上半年被基汇资本低价甩了。

　　万科更绝，去年把上海营收前二的七宝万科广场、南翔印象城MEGA全卖了；

　　远洋集团亏17亿甩卖北京颐堤港二期。

　　商场出售潮，早就在悄悄涌。

　　说白了，很多商场老板缺钱了。国内商场主要俩东家：零售公司和住宅地产商。这两年住宅不好卖，开发商资金链绷得紧，手里最值钱的购物中心就成了“提款机”。

　　万科七宝广场一年营收四五十亿，在集团眼里还是不够看；SKP母公司华联股份股价一度跌到快退市，英格卡集团全球净利润暴跌46%。

　　卖商场，实属无奈。

接盘的是谁？

　　有人急着卖，就有人抢着买。现在商场交易的新主角，不是以前的港资，而是险资。

　　为啥是险资？2023年消费类REITs上市了，商场能像基金一样在股市买卖，险资找到了“退出通道”。

　　10年期国债收益都跌破2%了，银行利息越来越低，险资手里攥着万亿资产，得找个稳当地方投。

　　优质商场正好，租金稳定、租户靠谱，能分红还能发售REITs，这不比存银行香？

　　颐堤港：优雅与舒适的完美结合

　　典型例子就是泰康人寿领投的基金，要花80亿接盘荟聚；博裕资本背后也有新加坡主权基金这类稳健投资者。

　　他们不图“救商场”，就想原样保留运营团队。荟聚有400多个品牌，SKP能搞定爱马仕LV这些傲娇品牌，这才是值钱的地方。

　　但也有接盘失败的。皇庭广场评估价43亿，打7折30亿起拍，4.7万人围观愣是没人要，最后只能抵给债权人；

　　仙乐斯广场估值砍了25%，21亿卖给厦门国企，现在还在扯皮。

　　说白了，险资也不傻，只买“会下蛋的鸡”。运营好、租户稳、能持续赚钱的商场，才入得了他们法眼。

结语

　　从“一铺养三代”到“卖铺求生存”，商场这二十年，像坐了趟过山车。

　　前半程绑着城市化和中产崛起，风光无限；后半程赶上住宅降温、消费收缩，又得面对运营这道坎。

　　现在接盘的险资，图的是稳定收益；急着卖的老板，图的是“活下去”。

　　可商场终究不是钢筋水泥的空壳子，能不能长久，还得看会不会“伺候”人。品牌愿不愿意来，顾客愿不愿意逛，小商户能不能赚到钱。

　　国庆还在堵车的商场，或许只是幸运的少数。更多没被看见的商场，可能正偷偷改卖咖啡、摆地摊凑租金。

　　商业地产要变天？不变不行，因为这天不是谁都能撑过去的。