北京进深 徐迪 近日，人民网领导留言板收到一条蹊跷的投诉，来自首开君礼著的业主。
投诉原因非常简单：违建。
该名业主表示，“君礼著销售所有的户型，有阳改房违建，未按规划图纸施工，开发商改建中未向相关部门报批报建，要求恢复原样。
开发商现在打墙和封窗改变成室内的面积已经严重危害业主住房安全性，查看实体房屋已经将非封闭阳台2个的空间改造成卧室一起交付，客厅有一个外阳台改造成了封闭窗户。
而看了我的购房合同房屋平面图显示为阳台空间，而且原始规划时是阳台。开发商又将阳台封闭变成卧室，开发商最后超出产权承载面积交付，则是违规操作违建。”
此前关于封不封阳台的问题，常见于开发商总平图公示后的反馈意见中。
业主购房后投诉自己的房子实用面积比产权面积多，还挺稀奇的。但原因给的很充分：打墙和封窗……严重危害住房安全性。
有关部门收到投诉后，动作也很快，10天就完成核查给出回复，主要有三点：
1、该小区楼盘目前还处开发建设阶段，因还未整体完工交付，区相关部门尚未核验。
2、关于封闭阳台问题，丰台区规自分局9月12日进行现场踏勘并约谈建设单位负责人，要求严格按照规划许可审批内容进行建设。
3、目前（违建部分）正在拆除中，主管部门将继续监督其后续整改工作。
从回复中能看出房管局对此问题高度重视，首先是安排了专人核查，在多次与投诉人电话联系均未接通后，要求区规自分局和项目所在的街道协助办理。
街道协办答复如下：
“接到您诉求后，新村街道工作人员于15时34分与您电话联系。您反映问题的情况为君礼著阳改房涉嫌违建问题。新村街道工作人员于15时30分对您诉求进行办理，执法队员联系您，经核实该小区楼盘目前还处开发建设阶段，因还未整体完工交付，区相关部门尚未核验。已向您反馈办理结果，您对办理情况表示已知晓，感谢您的支持与理解，我们将继续做好各项工作。
区规自分局协办答复如下：
经核实，您反映的项目为北京跃泰置业有限公司开发建设的丰台区地铁九号线花乡站造甲村土地一级开发项目FT00-1516-6031、FT00-1514-6039地块R2二类居住用地项目，该项目于2022年12月取得《建设工程规划许可证》，目前该项目仍在建设过程中，尚未向我局申报规划核验。
关于您反映的封闭阳台等问题，我局已于2025年9月12日进行现场踏勘并约谈建设单位负责人，要求其实施拆除，严格按照规划许可审批内容进行建设。截至目前建设单位正在拆除中，我局将继续监督其后续整改工作。欢迎您继续关注丰台区的建设、管理等工作并提出宝贵意见。
君礼著所在地块于2022年9月成交，由首开股份以38.295亿元+7000平米现房销售面积竞得，溢价率15%，楼面价6.9万元/㎡，销售指导价10.6万元/㎡。
项目占地面积2.31万㎡，容积率2.4，规划12栋住宅共412套房源，产品类型为6-8F洋房、12-17F小高层，面积段125㎡-165㎡，交房时间为2026年6月。
首批房源于2023年2月24日拿证，共10栋354套。
目前网签229套，去化率65%；成交面积3.15万㎡，成交均价9.58万元/㎡。
网签金额合计30.12亿元，已收回近八成地价款。
2023年2月开盘时，君礼著就曾官宣“8分钟成交29.7亿元”，并且“一举拿下2023年丰台区10万+项目首开销售金额及去化率TOP1，近10年造甲村板块新房项目首开销售金额及去化率TOP1”。
直到今年5月份，网签数据终于追上了开盘成交金额。
认购数据转网签确实会需要一个周期，这个周期有多长？
举一个略显极端的例子，上周末刚开盘的中建运河玖院，4天完成了200多套网签。
这么看，网签数据，不存在技术性滞后问题，迟迟没有数据，只能说明客户最后没付款。
当然，君礼著还是完成当年宣布的成交额。尽管8分钟和两年，时间差有点离谱，但房子卖掉了是事实。
CRIC系统显示，君礼著自2023年5月开始有网签数据，当月成交38套，均价10.47万元/㎡。
之后连续4个月，月成交套数均为单数。
直到当年10月份，黄金周冲量，月成交重回10套以上。
两位数的流速维持了4个月，2024年2月起，月成交套数再次变为单数，其中多个月份仅有1套网签。
开盘至今，项目单月网签最多的是2024年12月，有45套。同时，这也是月度成交均价首次跌破8万元。
然而，这还不是最低点。
今年4月，君礼著的月成交均价跌至7.5万以下。
6.9万的楼面价，5000多元的缝差，估计建安成本都覆盖不了，毕竟项目宣称的是“超配豪华精装修”。
不过好在，紧跟着5月份，成交价格又大幅回升，5套房源均价达到9.1万元/㎡——这也是该项目近1年来首次回到9万+水平。
很奇怪这5套是什么房子，其中有一套建面165㎡的房子，单价卖到9.4万+。
从位置上来看，南三环，近丽泽商圈、总部基地，还有丰台站TOD产业辐射，尽管当前周边城市界面一般，但未来规划可期。
之所以站不住10万+，主要是随着供应增加，市场整体回归理性，项目没能抓住黄金期去化，之后新盘迭代，只能去降价走量。
产品上，随着时间的推移，老项目没有优势，只会愈发被动。
项目分为两个地块，面积都不大，园林发挥空间有限，最重要的是，除了西侧3号楼，其余楼栋全部临街。
从户型图来看，虽说是两年前的设计，但“好房子”元素也有体现，南向阳台、北有设备平台，面宽也够尺寸。
没能快速去化，或者还是定价的问题。
目前单价打到8万段，可以去和PK四环外拼环线地段，性价比成了优势。
但是不管什么产品，一旦谈到性价比，品质可能就不是主推的卖点了。
君礼著还有近四成房源待售，后续还有7000平的现房，7万+的记录一定程度上压缩了未来售价上涨空间。
